토지수용은 일반적으로 사업인정, 토지조서·물건조서의 작성, 협의, 재결·화해의 절차를 거쳐 진행됩니다.

사업인정

사업인정은 사업시행자에게 그 사업에 필요한 토지를 수용·사용하는 권리를 설정하여 주는 행위를 말합니다.
사업인정을 받기 위해서는 사업인정의 신청이 있어야 하고 협의 및 의견청취가 있어야 하며 사업인정의 고시가 있어야 합니다.
사업인정의 결과 수용권이 발생하고 수용목적물이 확정되며 관계인의 범위가 확정됩니다. 또한 토지 등의 보전의무가 부과되고 사업시행자에게 수용절차상의 일정한 권리와 의무가 부여됩니다.

토지조서·물건조서의 작성

토지조서와 물건조서는 공익사업을 위해 수용 또는 사용할 필요가 있는 토지 및 토지 위에 있는 물건의 내용을 기재하는 문서입니다.
대법원은 토지조서 작성상의 하자만으로는 수용재결의 취소사유가 되지 않는다고 합니다.

협의

협의는 사업시행자로 하여금 수용대상 토지에 관하여 권리를 취득하거나 소멸시키기 위하여 토지소유자등과 교섭하도록 하는 절차입니다.

재결·화해

수용재결은 사업시행자로 하여금 토지 또는 토지의 사용권을 취득하도록 하고 사업시행자가 지급해야 하는 손실보상액을 정하는 결정을 말합니다.
국가 또는 시·도가 사업시행자인 사업 및 수용 또는 사용할 토지가 2이상의 시·도에 걸쳐 있는 사업에 관한 재결은 중앙토지수용위원회의 관할에 속하고, 그 외의 사업에 관한 재결은 지방토지수용위원회의 관할에 속합니다.
재결로써 사업시행자가 토지등에 대하여 권리취득하게 되며, 피수용자인 토지소유자는 손실보상청구권을 취득하게 됩니다.

중앙토지수용위원회의 수용재결 또는 지방토지수용위원회의 수용재결에 대하여 이의를 신청할 수 있고 이의신청을 받은 중앙토지수용위원회는 재결이 위법하거나 부당하다고 인정할 때에는 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있습니다(이의재결).
수용재결 또는 이의재결에 대하여 불복이 있을 때에는 이에 대하여 행정소송을 제기할 수 있습니다. 다만 이의재결에 고유한 위법이 없는 경우 수용재결을 대상으로 취소소송 등을 제기할 수 있습니다.